河南省某某市中级人民法院
民事判决书
(2021)豫03民终297号
上诉人（原审原告）：雷某某。
委托诉讼代理人：张耀武，河南经源律师事务所律师，特别授权。
被上诉人（原审被告）：中国某某银行股份有限公司某某分行，住所地某某市中州中路。
法定代表人：张某某，行长。
委托诉讼代理人：赵某某，该公司员工，特别授权。
一审第三人：秦某某。
一审第三人：徐某某。
上诉人雷某某因与被上诉人中国某某银行股份有限公司某某分行、一审第三人秦某某、徐某某案外人执行异议之诉一案，不服河南省某某市某某区人民法院（2020）豫0303民初5842号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人雷某某及其委托诉讼代理人，被上诉人中国某某银行股份有限公司某某分行委托诉讼代理人赵某某到庭参加诉讼，一审第三人秦某某、徐某某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院缺席审理，本案现已审理终结。
雷某某上诉请求：一、请求撤销河南省某某市某某区人民法院作出的（2020）豫0303民初5842号民事判决书。改判支持上诉人的诉讼请求。二、请求本案一、二审诉讼费用由被上诉人中国某某银行股份有限公司某某分行负担。事实和理由：一、一审法院认定上诉人和第三人秦某某签订《房屋买卖合同》是为了实现以房抵债目的，事实认定和法律适用均有错误。1、一审法院以上诉人和第三人徐某某之间有债务债权关系，所以认定上诉人购买第三人秦某某的房屋是以房抵债没有法律依据。2、一审法院认定上诉人与第三人秦某某房屋买卖中补充协议的签订是为了实现债权而不是居住没有法律依据。3、一审法院认定秦某某卖房的目的是为了给第三人徐某某还债，属于事实认定错误。二、一审法院认定上诉人在涉案房屋查封前并未合法占有并使用该房屋，在事实认定和法律适用均有错误。2019年7月29日开始缴纳相关费用并开始装修入住并不影响上诉人已于2018年12月6日合法占有该房屋的事实。按照法律规定，在查封前合法占有涉案房屋即可，并没有要求使用房屋。一审法官认定查封前并未合法占有并使用房屋属于适用法律错误，法院应当严格按照法律规定审理案件，不应当额外附加条款。因此，在客观事实上，上诉人其实是在首次查封前已经合法占有并使用该房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本案中，上诉人与第三人秦某某在法院查封涉案房屋前，已签订合法有效的商品房买卖合同，并交清房款合法占有该房屋，且涉案房屋未办理过户是因为开发商分批办理，还没有到涉案房屋办理房产证，上诉人对没有办理房产证是没有过错的。法律规定只有四条要求，法院在审理的时候，不应当额外附加条款。上诉人已经完全具备上述四个条件，执行异议之诉应当得到支持。上诉人原诉讼请求事实清楚，提交的证据也完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于排除执行的四条要求，依法应当得到支持。
被上诉人中国某某银行股份有限公司某某分行答辩称：上诉人购买该房屋的最初目的并非是为了居住，而是为了实现债权，上诉人提供的证据不足以证明其在涉案房屋查封前已合法占有并使用该房屋，且因自身原因未办理房屋登记手续，上诉人的上诉理由无事实与法律依据，一审判决适用法律正确，请求维持原判。
一审第三人秦某某、徐某某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。
原审原告雷某某向一审法院起诉请求：1．请求法院依法停止对某某某某住宅小区房产的执行，并解除对该房产上的其他执行措施。2．本案所有诉讼费用由被告及第三人承担。
一审法院认定事实：1．某某银行某某分行与徐某某、秦某某、石某某、刘某某、路某某、某某某某商贸有限公司、某某市某2商贸有限公司、某某某3商贸有限公司金融借款合同纠纷一案，法院2019年7月2日立案后，于2019年8月2日作出（2019）豫0303民初3205号民事判决，判决内容如下：一、徐某某、秦某某、某某某某商贸有限公司于判决生效后十日内偿还中国某某银行股份有限公司某某分行借款本息460411.5元（该数据暂计至2019年1月25日，之后的利息、罚息按合同约定的标准计至全部款额付清之日止，具体数额以中国某某银行个人贷款系统记载的数据为准，但不得超过国家法律规定的最高标准，即年利率24％）。二、石某某、刘某某、路某某、某某市某2商贸有限公司、某某某3商贸有限公司对上述第一项债务承担连带清偿责任；石某某、刘某某、路某某、某某市某2商贸有限公司、某某某3商贸有限公司承担连带清偿责任后，有权向债务人徐某某、秦某某、某某某某商贸有限公司追偿。某某银行某某分行持生效的（2019）豫0303民初3205号民事判决书向法院申请执行，法院于2020年6月8日做出（2020）豫0303执1276号执行裁定书，依据该裁定查封登记在徐某某秦某某名下某某某某住宅小区房产。后雷某某向法院提交书面执行异议，要求停止执行（2020）豫0303执1276号执行裁定书。法院于2020年8月13日做出（2020）豫0303执异52号执行裁定书，认为雷某某与秦某某签订合同时知晓秦某某并未取得涉案房产产权权属证书，其与秦某某在合同中并未约定具体的产权变更时间，也证明其对涉案房产权属可能存在长期不确定性是明知的，相关交易风险其应当有所评估并自行承担，对于交易导致的涉案房产过户不能其是有主观因素的。依据现有证据也不足以证明其在法院查封涉案房产之前已经占有使用涉案房产，不符合法律关于阻却执行的条件，故裁定驳回雷某某的异议请求。雷某某不服该裁定，提起执行异议之诉，遂导致本案纠纷。2.2018年12月4日，雷某某与秦某某、徐某某签订《商品房买卖合同》，约定雷某某以1200000元的价格购买登记在秦某某名下某某某某住宅小区 房产（面积137.74平方米）一套及地下车位一个；3.2018年12月4日-7日雷某某通过中国建设银行账户（尾号8413）向秦某某转账10笔，共计1100000元；通过某某瀍水豆业有限公司向秦某某转账100000元；前述转账间隙徐某某向雷某某转款11笔每笔50000元，1笔6000元，共计556000元；4.2018年12月6日，秦某某向雷某某出具收条一份，载明：“今收到雷某某现金（购房款）壹佰贰拾万元整（￥1200，000元）”，并向雷某某交付钥匙及商品房预售合同等房屋相关材料；5.2018年12月6日秦某某（甲方）与雷某某（乙方）签订《商品房买卖附加协议》，约定：“一、乙方同意甲方在房屋买卖合同生效六个月内，如有回购意向按交易原价1200000元的价格将房屋卖给甲方。二、超过六个月如甲方有意向回购房屋需按1240000元的价格回购。九个月后如甲方有回购意向，价格按1240000元回购，并按月利率1％支付已付款利息，十二个月后如甲方有意回购，价格双方另行协商。……四、乙方六个月内不能对房屋进行买卖，六个月后可以自主交易。”秦某某、徐某某及雷某某均在协议尾部签名；6.2019年3月25日法院依法查封某某某某住宅小区 房产；7.2019年7月29日雷某某以秦某某的名义在物业管理处缴纳物业费、装修管理费及装修押金等，同日开始对涉案房屋进行装修；另查明：1．秦某某与徐某某原系夫妻关系，二人于2018年11月8日协议离婚。协议约定包括涉案房产在内的三套房产均归秦某某所有，汽车一辆归徐某某所有，各自名下存款及债权归各自所有，因徐某某用于公司经营所产生的债务全部债务由徐某某偿还。2．雷某某因与徐某某民间借贷纠纷诉至孟津县人民法院，经该法院调解双方达成调解协议，孟津县人民法院于2018年8月7日作出（2018）豫0322民初1331号民事调解书，约定“一、被告徐某某从2018年8月1日至9月30日以516300元为基数，每月按月息2％利率付利息，即每月付人民币10326元，付息日为次月1日前；二、从2018年10月1日起被告徐某某每月除按时付利息外，还需还本金50000元；三、如被告徐某某在2018年12月31日前能一次性付清剩余本金，可减免被告徐某某100000元……”。庭审中，雷某某称买秦某某的房子是因为徐某某名下没有可供执行的财产，秦某某表示卖房是为了给徐某某还债。
一审法院认为：案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。徐某某、秦某某拖欠某某银行借款未按期偿还，某某银行某某银行依据生效判决强制执行二人名下共同购置的房产并无不当。雷某某与徐某某之间存在债权债务关系。在徐某某无力偿还债务的情况下，雷某某通过向徐某某前妻秦某某转款的方式，形成房屋买卖关系实则是为了实现以房抵债的目的。双方房屋买卖的补充协议中明确约定了出卖人回购房屋的时间和条件，说明雷某某购买该房屋的最初目的并非居住，而是为了实现债权。2019年3月25日法院对涉案房屋进行了查封，雷某某于2019年7月29日才开始对涉案房屋进行装修。综上，雷某某提供的证据不足以证明其在涉案房产查封前已合法占有并使用该房屋。根据法律规定，并不能排除执行。故法院对涉案房产予以执行，符合法律规定。因此，雷某某的异议请求不能产生阻却执行的效力。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条规定，判决如下：驳回雷某某的诉讼请求。案件受理费7498元，由雷某某负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
上诉人雷某某提交证人证言一份、律师调查笔录一份供法庭参考。证明方向：证明上诉人购买涉案房屋是其真实意思表示，买房是为了孩子结婚所用，并不是为了抵债。
被上诉人中国某某银行股份有限公司某某分行质证：该两份材料的内容均显示都是听说而非实际看到，无法证明其真实买房。一审中秦某某声泪俱下，卖房是为了替前夫徐某某还债，更印证了该房屋的购买是为了以房抵债而非居住。
本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。本案争议焦点在于雷某某是否对案涉房屋享有足以阻却执行的民事权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，雷某某与秦某某、徐某某于2018年12月4日就案涉房屋签订书面《商品房买卖合同》，该买卖协议系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于《商品房买卖附加协议》，只是赋予秦某某对案涉房产的回购选择权，不足以否定《商品房买卖合同》的真实性，且雷某某通过银行转账向秦某某实际支付了全部购房款，秦某某出具了收到相应购房款的收条，并将案涉房屋交付雷某某占有使用。关于未办理过户登记的原因，因案涉房屋系开发商问题导致房屋暂不能办理过户，非因雷某某自身原因，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，故雷某某对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其关于不得执行案涉房屋的上诉请求，本院依法予以支持。
综上，一审法院对于事实认定处理欠妥，本院对此予以纠正。依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下：
一、撤销某某市某某区人民法院(2020)豫0303民初5842号民事判决；
二、停止对某某市某某区某某住宅小区 房产的强制执行。
本案一、二审案件受理费各7498元，均由中国某某银行股份有限公司某某分行负担。
本判决为终审判决。